Peacat.com | Blog chuyên đề làm việc tự do

[Video Blog] – Kết quả kinh doanh bất động sản của Peacat.com

Posted by on Tháng 5 23, 2016 in 04 - Tài sản cho thuê | 3 comments

Chào các bạn trong bài blog này chúng ta sẽ tìm hiểu về kết quả kinh doanh bất động sản của Peacat.com. Như các loạt bài viết về kinh doanh khách sạn cho thuê mà Peacat đã viết thời gian trước. Các bạn có thể xem ở mục tài sản cho thuê.

Tuấn có thử mô hình cho thuê lại khách sạn có phòng sẵn và tiến hành cho thuê lại để lấy lợi nhuận chênh lệch.
Hôm nay chúng ta sẽ xem xét kết quả của hoạt động kinh doanh và rút ra bài học – KẾT QUẢ THẤT BẠI

Lẽ ra là mọi thứ đang diễn ra khá suôn sẻ, phòng được cho thuê rất nhanh. Phòng cho thuê 70% bắt đầu có lời.

Tuy nhiên, 1 ngày đẹp trời sau 3 tháng cho thuê thì bỗng nhiên hệ thống nước của khách sạn bị rò rỉ, nước chảy lênh láng các phòng. Sau khi cho bên sửa chữa xem xét và báo giá. Chi phí mất khoảng hơn trăm triệu để sửa chữa. Rõ ràng khi chi tiền cho khoản này thì lỗ chắc.

Bên ngân hàng không đồng ý chi khoảng này do đây là tài sản phát mãi của ngân hàng chứ không phải tài sản chính chủ.

Với tình hình này thì Tuấn chấp nhận lỗ trả mặt bằng lại và trả tiền cọc cho người cho thuê.

NGUYÊN NHÂN THẤT BẠI

– Rủi ro khách qua: Hệ thống nước bình thường nhưng đến tháng thứ 3 thì hệ thống gặp trục trặc—> tài sản thuê lại khó biết được rủi ro bên trong.==>Nên thuê mặt bằng chính chủ.
– Thiếu nhân sự có kinh nghiệm: Hợp tác với người có kình nghiệm trong lĩnh vực thuê lại khách sạn và cho thuê lại –> giảm thiểu rủi ro. Tuấn có hợp tác với ông anh có kinh nghiệm trong huy động vốn và điều hành doanh nghiệp. Tuy nhiên trong lĩnh vực cho thuê ông anh chỉ dừng lại ở cho thuê các nhà trọ nhỏ chứ chưa có kinh nghiệm loại khách sạn qui mô lớn.

– Các vấn đề phức tạp trong lĩnh vực cho thuê: cảnh sát khu vực đến hỏi thăm khách sạn thì phát hiện những người tổ chức hút chích trong phòng. –> không kiểm soát được người thuê phòng. Mặc dù Tuấn đã cố gắng việc phức tạp khi cho thuê khi Tuấn phân khúc khách hàng thuê với giá trên 2 triệu/ phòng. Vẫn gặp phải tình trạng phức tạp không kiểm soát được. Và các vấn đề pháp lý có liên quan.

BÀI HỌC RÚT RA:

Cân nhắc tỉ suất lợi nhuận

Các bạn có thể xem lại bài viết xem xét bđs mà Tuấn đã viết trước đó để xem xét tỉ suất lợi nhuận, chi phí.
http://www.peacat.com/vi/tai-san-cho-thue/

Vốn bỏ ra và lợi nhuận có được là bao nhiêu?

Vốn: 15 triệu/tháng + 45 triệu ( đặt cọc 3 tháng) = 60 triệu

Khách sạn có 1 tầng trệt, 3 lầu, tổng cộng 28 phòng. Trong đó có nhiều phòng lớn có thể ngăn thành 2 phòng. Các phòng có thể cho thuê với giá từ 1-3tr/phòng. Tính sơ bộ nếu các phòng đều đuợc cho thuê doanh thu sẽ là 50tr/tháng. Như vậy, trừ đi tiền thuê 20tr/tháng cho ngân hàng ta có thể có được dòng tiền tối đa 30tr/tháng từ BĐS này.

Lợi nhuận 30 triệu tương đương với 15%/ tháng – không tệ.

Lợi nhuận như vậy nhưng khi xem xét rủi ro đã đưa ra thì so với số vốn bỏ ra thì vẫn có lĩnh vực đầu tư mang lại lợi nhuận cao hơn.

BÀI HỌC

Khi kinh doanh một lĩnh vực hoàn toàn mới cần tìm một đối tác có kinh nghiệm.

Cân nhắc tỉ suất lợi nhuận (ROI)

Cân nhắc thời gian bỏ ra ( nếu không trực tiếp làm mà thuê nhân viên thì thêm chi phí, tính ra lợi nhuận chỉ còn trên dưới 10%)

==> lợi nhuận không cao, không hấp dẫn

Sau thất bại Tuấn dành thời gian để xem xét lại những vấn đề, bài học và đọc thêm sách và Tuấn đưa ra định hướng mới.

Thay vì kinh doanh bất động sản thì Tuấn chuyển sang đầu tư bất động sản.

Như các bạn đã biết trong quyển sách của Robert Kyosaki có Kim Tử Đồ là tất cả mọi người đều muốn hướng đến nhóm D là người đầu tư. Thời gian trước có sự nhập nhằng giữa việc kinh doanh và đầu tư bất động sản. Rõ ràng là hai lĩnh vực khác nhau.

Kinh doanh bất động sản ta cần có kiến thức, kỹ năng liên quan đến bất động sản như định giá, pháp luật và đàm phán.v.v

Đầu tư bất động sản đơn giản là mua bất động sản rồi cho thuê và bán khi có điều kiện thuận lợi. Theo Robert thì ông ta cũng chẳng muốn bán vì bất động sản mới tạo ra lợi nhuận. Nó giống như máy in tiền thì không ai muốn bán máy này nếu không có giá.

Như vậy sau thất bại trong dự án kinh doanh khách sạn cho thuê lại thì Tuấn chuyển sang tập trung vào thế mạnh của Tuấn là kinh doanh online. Và rõ ràng với thế mạnh đó thì đầu tư hiệu quả kinh doanh cao hơn nhiều so với kinh doanh bất động sản và những rủi ro phải gánh. Sau khi có lợi nhuận từ kinh doanh Tuấn tiến hành đầu tư vào mua nhà và cho thuê nhà.

Hiện tại Peacat đang đầu tư vào hai định hướng. Thứ nhất là đầu tư vào quỹ kinh doanh bất động sản do một người bạn, một người có kinh nghiệm và thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và Tuấn đầu tư vào quỹ đó, giữ cổ phần và lấy lợi nhuận. Thứ hai Tuấn mua nhà cho thuê lại. Tuy nhiên , mảng đầu tư vào quỹ bất động sản thì phần nhỏ thôi. Cái chính là đầu tư vào nhà cho thuê, mảng Tuấn đầu tư là nhà nguyên căn, 2 phòng ngủ và 1 phòng khách – căn hộ cơ bản. Tại sao Tuấn chọn loại hình này thay vì chung cư. Vì tính chất loại bất động sản này dễ bán và tính thanh khoản cao. Khi cần thiết cần tiền thì dễ bán. 2 phòng ngủ, 1 phòng khách thích hợp với gia đình trẻ nên thích hợp với nhu cầu người thuê nhà.

Hiện tại Tuấn đầu tư vào bất động sản và một căn nhà. Tiền cho thuê thu về tương đương với lãi suất ngân hàng. Rõ ràng có lợi hơn để tiền trong ngân hàng. Chúng ta mua nhà có được tiền tương đương lãi suất và nhà có thể tăng giá hàng ngày, chúng ta không sợ mất giá như tiền mặt. Mặt khác việc cho thuê nhà nguyên căn thì tiện lợi và dễ dàng hơn nhiều so với việc cho thuê những bất động sản lớn hơn. Dĩ nhiên khi có điều kiện tốt hơn thì chúng ta có thể làm như chơi cờ tỷ phú bán nhiều nhà nhỏ và mua nhà lớn thì khi đó sẽ khác. Nhưng mà hiện tại Tuấn chỉ là nhà đầu tư cỏn con nên vẫn đầu tư những căn nhà thuê thế này để dễ quản lý và thu lợi nhuận dễ hơn và cũng không phức tạp về mặt pháp lý.

Và đây chính là định hướng của Peacat.com trong thời gian này về lĩnh vực bất động sản. Hi vọng kinh nghiệm chia sẻ vừa rồi có thể giúp ích cho các bạn có quan tâm đến mảng bất động sản này.

Read More

3O – Công thức làm giàu trong mọi lĩnh vực (Phần 3)

Posted by on Tháng 6 10, 2015 in 01 - Kinh doanh | 9 comments

Tận dụng được kinh nghiệm từ người đi trước là một chiến lược hoàn hảo để bạn đi tắt đến thành công. Trong bài viết này chúng ta sẽ tìm hiểu việc sử dụng kinh nghiệm của người khác (OPE – Other People’s Experience) để rút ngắn thời gian thành công và giảm thiểu rủi ro trong bất kỳ dự án nào.

Read More

3O – Công thức làm giàu cho mọi lĩnh vực (Phần 1)

Posted by on Tháng 2 25, 2015 in 01 - Kinh doanh, Quan điểm | 12 comments

Trong quá trình tiếp xúc và đọc sách của nhiều người thành công, Peacat.com đã nhận ra họ có một điểm chung quan trọng là cùng sử dụng 3 loại nguồn lực của người khác. Bài viết này sẽ chia sẻ với bạn khái niệm và cách sử dụng 3 loại nguồn lực này để đạt được thành công trong công việc của mình.

Read More