Trong bài víết này Peacat.com sẽ chia sẻ với các bạn về kinh nghiệm xem xét BĐS đầu tiên của mình.

KHÁCH SẠN BỊ PHÁT MÃI TỪ NGÂN HÀNG

Như đã đề cập trong bài viết “Peacat.com học đầu tư bất động sản“, sau khi tham khảo mô hình nhà cho thuê của bạn Huy thì Tuấn đã về Cần Thơ để gặp gỡ một nguời bạn có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Nguời bạn Tuấn nhắc đến là anh Nhân. Hiện anh đang làm trong lĩnh vực tài chính ngân hàng và có thâm niên trong kinh doanh BĐS cho thuê.

Sau khi trình bày mong muốn với anh Nhân, anh đã ủng hộ Tuấn trong ý tuởng này. Anh khá quan tâm đến mảng BĐS cho thuê nhưng do bận rộn với công việc hiện tại và chưa tìm đuợc nguời cùng làm nên đã tạm ngưng một thời gian. Khi biết Tuấn muốn thâm nhập lĩnh vực này anh đã ủng hộ và đồng ý hợp tác, tư vấn.

Do có mối quan hệ với ngân hàng, anh Nhân đã giới thiệu cho Tuấn một khách sạn hiện đang bị phát mãi. Giá bán của khách sạn này là 12.8 tỷ VND, giá cho thuê là 20tr/tháng.

Với kinh nghiệm của mình, anh Nhân đánh giá BĐS này khá phù hợp để triển khai mô hình phòng trọ cho thuê. Nhận thông tin liên hệ từ anh Nhân, Tuấn đã tiến hành liên hệ với nhân viên phụ trách của ngân hàng nọ.

khach san

ĐÁNH GIÁ BĐS

Sau khi liên hệ với anh Hào, nhân viên của ngân hàng, Tuấn đã đến và xem xét khách sạn này. Duới đây làm một số thông tin quan trọng:

Khách sạn đuợc treo bảng bán với giá 12.8 tỷ nhưng theo tiết lộ của anh Hào, bạn có thể đàm phán giá 8 tỷ thì ngân hàng vẫn bán (?). Thế mới thấy trong lĩnh vực này việc định giá một BĐS thật vô chừng.

Khách sạn có 1 tầng trệt, 3 lầu, tổng cộng 28 phòng. Trong đó có nhiều phòng lớn có thể ngăn thành 2 phòng. Các phòng có thể cho thuê với giá từ 1-3tr/phòng. Tính sơ bộ nếu các phòng đều đuợc cho thuê doanh thu sẽ là 50tr/tháng. Như vậy, trừ đi tiền thuê 20tr/tháng cho ngân hàng ta có thể có được dòng tiền tối đa 30tr/tháng từ BĐS này.

Một thông tin quan trọng khác: truớc khi Tuấn liên hệ đã có một đại gia thuê khách sạn và cải tạo phòng dự định kinh doanh. Sau đó nguời này đổi ý không làm nữa để tập trung cho một BĐS khác ở TP. Hồ Chí Minh. Như vậy Tuấn lại có thêm một lợi thế là sử dụng đuợc phòng mới mà không phải chi nhiều cho việc cải tạo phòng.

Tiềm năng lợi nhuận đã có, buớc tiếp theo là tham khảo các điều khoản hợp đồng.

NỘI DUNG HỢP ĐỒNG

Duới đây là các vấn đề quan trọng trong bản hợp đồng mà ngân hàng đã gửi cho Tuấn:

– Giá thuê: 20tr/tháng. Trả tiền thuê vào cuối tháng
– Tiền cọc: 4 tháng
– Ngân hàng có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê truớc hạn nếu bán đuợc nhà. Trong truờng hợp này ngân hàng sẽ thông báo truớc 1 tháng và trả lại tiền cọc
– Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê truớc hạn nếu kinh doanh thua lỗ. Trong truờng hợp này bên thuê sẽ thông báo truớc 1 tháng và nhận lại tiền cọc

Như vậy dựa theo bản hợp đồng này thì rủi ro của bên thuê khá thấp. Trong truờng hợp ngân hàng lấy lại nhà thì ta vẫn có thời gian 1-3 tháng để tìm nhà mới. Trong truờng hợp kinh doanh không hiệu quả và phải trả lại nhà chúng ta vẫn không bị mất cọc.

Tổng số vốn cần đầu tư cho dự án này (dự kiến): 80tr tiền cọc 4 tháng + 70tr tiền cải tạo phòng và các chi phí phát sinh, dự phòng + 50tr quỹ phát triển cho dự án tiếp theo = 200tr

Truờng hợp rủi ro: Mất 40tr tiền cải tạo phòng + 20 triệu tiền thuê nhà thua lỗ do không tìm đủ khách = 60tr

Như vậy trong truờng hợp xấu nhất chúng ta sẽ lỗ 60tr.

Để giảm thiểu rủi ro, Tuấn đã lập một nhóm để góp vốn chia sẻ lợi nhuận và rủi ro. Tuấn đóng góp 50tr tuơng đuơng 25% cổ phần. Như vậy nếu thất bại Tuấn sẽ mất 15tr. Nếu thành công Tuấn sẽ có tối đa 7.5tr thu nhập thụ động mỗi tháng.

PHƯƠNG ÁN HỢP TÁC

Nhận thấy BĐS này khá tốt, Tuấn đã bàn bạc chi tiết hơn với anh Nhân để đề ra phương án triển khai.

Trong quyển sách “Dạy con làm giàu”, tác giả có khuyên chúng ta nên xem xét 100 BĐS truớc khi quyết định mua BĐS đầu tiên. Tuy nhiên lần này Tuấn đã phá lệ chốt ngay BĐS đầu tiên vì 2 lý do: Thứ nhất là BĐS này đã đuợc thẩm định bởi cổ đông có kinh nghiệm là anh Nhân. Thứ hai, BĐS này thuộc dạng thuê và cho thuê lại chứ không phải là mua nên rủi ro thấp. Nếu đội ngũ của bạn chưa có kinh nghiệm thì tốt nhất nên thực hiện theo lời khuyên của Robert Kyosaki: xem xét nhiều BĐS truớc khi đưa ra quyết định.

Một nhóm master mind đã đuợc thành lập cho dự án này gồm có:

– Tuấn và Hiền phụ trách triển khai (48% cổ phần)
– Công ty của anh Nhân đại diện là anh Nhân phụ trách tìm BĐS tốt, cố vấn triển khai, đại diện pháp lý (52% cổ phần)

Việc tận dụng pháp nhân của công ty anh Nhân và kinh nghiệm sẵn có của anh sẽ giúp Tuấn rút ngắn đáng kể thời gian thử sai cũng như tiếp cận đuợc các cơ hội tốt hơn.

KỲ SAU

Trong bài viết tiếp theo Tuấn sẽ chia sẻ với bạn các vấn đề sau:

– Khảo sát tính khả thi của dự án truớc khi ký kết hợp đồng để giảm thiểu rủi ro
– Đàm phán hợp đồng
– Triển khai dự án và quản lý dự án

Hẹn gặp bạn ở bài tiếp theo trong loại bài về BĐS của Peacat.com!

The following two tabs change content below.
Chào bạn, tôi tên Nguyễn Anh Tuấn, hiện tại tôi là một người làm việc tự do (Freelancer) trong lĩnh vực internet marketing. Tôi rất vui được chia sẻ với bạn những câu chuyện có thật về những kinh nghiệm thành công trong lĩnh vực làm việc tư do qua các bài viết tại blog. Peacat.com cho phép toàn quyền sao chép, bạn có thể sao chép và phát tán trên mạng với điều kiện không được thay đổi nội dung và đặt link đến nguồn bài viết tại Peacat.com.